O recebimento de condomínio é o momento da entrega do empreendimento e uma etapa fundamental para resguardar os direitos do condomínio e dos proprietários, pois documenta as condições de entrega das áreas comuns.
É natural que esse seja um processo cercado de grande expectativa para todas as envolvidas. Afinal, enquanto a síndica e a comissão possuem o papel de confirmar o recebimento da edificação em perfeitas condições conforme o contrato, a construtora busca demonstrar que entrega o empreendimento sem defeitos. No entanto, essa fase também pode ser marcada por desafios e imprevistos, devido às várias particularidades, detalhes e interesses envolvidos.
Nos próximos parágrafos, vamos explorar a importância da vistoria e inspeção de recebimento, os principais pontos a serem observados e como usar a documentação técnica para negociar com a construtora, assegurando que o seu condomínio seja entregue nas melhores condições. Ao final, você terá o conhecimento necessário para contratar e fiscalizar uma vistoria completa e eficiente, garantindo a satisfação das condôminas e a valorização do patrimônio investido.
O que é a vistoria de recebimento do condomínio?
A vistoria de recebimento é um processo técnico que avalia se o imóvel entregue pela construtora está em conformidade com o projeto aprovado e com as normas técnicas vigentes. Funciona como um “raio-x” do seu novo espaço, permitindo identificar possíveis problemas antes que se agravem. O Laudo de Recebimento de Condomínio documenta o estado do empreendimento no momento da entrega, facilitando a resolução de eventuais divergências com a construtora. Além disso, traz tranquilidade às condôminas e condôminos, assegurando que o novo lar ou local de trabalho está em perfeitas condições de uso.
Durante a vistoria de recebimento, diversos itens são verificados, entre eles:
- Conformidade com o projeto: Verifica se as especificações do projeto foram atendidas, como materiais utilizados, acabamentos, dimensões dos ambientes, etc.
- Vícios construtivos: Identifica possíveis defeitos na construção, como fissuras, infiltrações, problemas na instalação elétrica ou hidráulica, etc.
- Acabamentos: Avalia a qualidade dos acabamentos, como pintura, revestimentos, pisos, etc.
- Documentação: Confirma se toda a documentação necessária foi entregue, incluindo o conjunto de projetos executivos e legais, memorial descritivo, manual de uso e manutenção (manual do síndico ou manual das áreas comuns), com uma apresentação clara das garantias e procedimentos de manutenção, entre outros.
- Itens entregues: Verifica se todos os equipamentos, instalações e itens previstos no contrato foram entregues e estão funcionando corretamente.
Quais são os documentos essenciais para realizar uma boa vistoria de recebimento?
Para realizar uma vistoria completa e eficiente, é fundamental ter em mãos alguns documentos essenciais. A relação completa pode ser acessada na NBR 14037 (Norma que regulamenta a elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações), em seu anexo A. Também recomendo observar a NBR 5674 (que versa sobre o sistema de gestão de manutenção), bem como acessar o Manual do Síndico do CREA do seu estado.
Aqui, destaco os documentos mais relevantes para essa etapa de vistoria de recebimento e o que cada um deve conter:
- Projetos executivos e projetos legais: Contêm todos os detalhes técnicos da obra, como plantas, cortes e especificações dos materiais, devidamente aprovados pelos órgãos competentes.
- Memorial descritivo: Descreve os materiais e acabamentos utilizados na construção.
- Manual do síndico: Traz informações sobre a manutenção e uso dos equipamentos do edifício, além de especificações dos materiais e garantias das áreas comuns.
- Manual do proprietário: Fornece orientações sobre a manutenção e uso dos equipamentos do edifício, bem como as especificações dos materiais e garantias das áreas privativas.
- Habite-se: Documento que atesta que o imóvel está apto para uso.
- Relação de Itens Entregues: Lista detalhada de todos os itens que devem ser entregues pela construtora, como chaves, manuais, entre outros.
Quem faz a vistoria de recebimento e o que acontece se for mal conduzida?
Recomenda-se que essa vistoria seja realizada por uma profissional qualificada na área da Construção Civil, como uma Engenheira ou Arquiteta. Além disso, é ideal que sejam profissionais especializadas em Perícias de Engenharia e Engenharia Diagnóstica, pois trazem uma expertise valiosa e agregam o serviço técnico de Inspeção. Com conhecimento técnico e experiência, são capazes de identificar tanto os defeitos evidentes (os chamados “vícios aparentes”) quanto antecipar possíveis problemas futuros.
Quando a vistoria é conduzida por um profissional sem a devida qualificação, alguns problemas podem passar despercebidos, como:
- Não identificação de indícios de vícios ocultos: São defeitos que se manifestam com o tempo, mas poderiam ser prevenidos se corrigidos antes da ocupação do imóvel.
- Não identificação de pontos de atenção quanto à manutenção: Embora a manutenção das áreas comuns seja responsabilidade do condomínio, algumas configurações podem dificultar ou encarecer esse processo.
- Avaliação superficial dos acabamentos: Defeitos menores podem ser ignorados ou classificados como estéticos, quando na verdade comprometem a funcionalidade e segurança do prédio.
- Falta de conhecimento técnico: O profissional pode não perceber problemas mais complexos, relacionados ao projeto, execução ou conformidade com normas técnicas e legais.
As consequências de uma vistoria mal realizada podem variar de questões objetivas, como aumento de custos com reparos, até situações mais subjetivas, como insegurança e insatisfação dos moradores. Além disso, pode haver dificuldades em negociar e fiscalizar os reparos com a construtora. Por isso, além de uma engenheira ou arquiteta especializada, é importante contar com o suporte de uma advogada especializada em condomínios para orientar nas questões jurídicas envolvidas.
Quais são os principais vícios construtivos normalmente constatados?
Cada empreendimento é único e, dependendo do sistema construtivo utilizado, diferentes vícios construtivos podem ser encontrados. Entretanto, em edificações comuns atualmente, os principais problemas identificados incluem:
- Infiltrações: Surgem em paredes, tetos e pisos, geralmente causadas por falhas na impermeabilização.
- Fissuras: Podem indicar problemas estruturais ou erros na execução dos acabamentos.
- Desníveis nos pisos: Comprometem a estética, podem causar acidentes e, em certos casos, violam as normas de acessibilidade.
- Problemas nas instalações elétricas e hidráulicas: Vazamentos, curto-circuitos e mau funcionamento de equipamentos são exemplos frequentes.
- Defeitos nos revestimentos: Descolamento de azulejos, pisos e revestimentos.
- Problemas na estanqueidade das esquadrias: Resultam de falhas na instalação da pingadeira ou na aplicação do selante.
Como resolver vícios construtivos não detectados na vistoria de recebimento?
Se algum problema passar despercebido na vistoria inicial, o ideal é realizar uma Inspeção Especializada e notificar a construtora assim que o defeito for constatado. Um novo Laudo Técnico deve ser elaborado para documentar detalhadamente o problema, servindo como base para negociar a correção com a construtora.
Vale destacar que é possível realizar a Inspeção em Período de Garantia para verificar se os vícios construtivos identificados na vistoria inicial foram corrigidos e identificar novos problemas que possam ter surgido durante o uso.
A Inspeção em Garantia permite:
- Proteger o patrimônio: Identifica problemas que podem comprometer a segurança e a durabilidade do edifício.
- Base para correção: Fornece orientação técnica para que a construtora corrija os vícios construtivos, evitando custos adicionais para o condomínio.
- Evidência em processos judiciais: Um laudo técnico bem fundamentado, e com finalidade específica para tal, pode ser usado como prova em processos judiciais contra a construtora.
- Prevenção de futuros problemas: Ao detectar defeitos de forma precoce, evita-se o agravamento da situação e prejuízos maiores para o condomínio.
O que fazer no caso de divergências entre o que foi projetado e executado?
Se forem identificadas divergências entre o projeto e a execução durante a vistoria de recebimento, o Laudo Técnico de Recebimento de Condomínio será essencial para formalizar a comunicação com a construtora. Esse laudo serve para comprovar os defeitos encontrados e orientar as próximas etapas. Recomenda-se que:
- Tenha uma documentação detalhada: Um laudo completo deve incluir um relatório fotográfico, identificação das anomalias, avaliação de riscos, prioridade das correções, e medidas precisas das divergências. Também é importante fazer um comparativo entre o que foi executado e os documentos técnicos fornecidos pela construtora (projetos, memorial descritivo, manuais, contrato, etc.).
- Notifique a construtora: Formalize uma notificação à construtora detalhando as divergências e solicitando a correção no prazo estipulado no contrato. Certifique-se de enviar cópias aos condôminos e, não se esqueça de contar com o apoio da advogada do condomínio.
- Converse e negocie com a construtora: Mantenha um diálogo aberto e profissional com a construtora, buscando resolver as divergências de forma amigável. Negocie prazos adequados para as correções, levando em conta a complexidade das obras.
- Acompanhamento das correções: Realize visitas periódicas ao local para verificar se as correções estão sendo feitas conforme acordado. Documente cada etapa com fotos e datas. Mantenha os condôminos informados sobre o progresso das obras.
- Ação judicial: Se a construtora não atender às expectativas de correção, pode ser necessário recorrer à justiça. Consulte o advogado do condomínio para explorar as opções legais e iniciar o processo judicial, se necessário.
Encerramento
A vistoria de recebimento é uma etapa crucial para garantir a qualidade e a durabilidade do seu condomínio. O papel do síndico é fundamental nesse momento, garantindo que o empreendimento seja entregue em perfeitas condições e que os condôminos não sejam prejudicados por vícios construtivos.
Após a assinatura do Termo de Recebimento, ainda que a construtora tenha responsabilidade objetiva, cabe ao condomínio zelar pela manutenção e durabilidade da edificação, seguindo o Plano de Manutenção conforme orientações do Manual das Áreas Comuns.
Para isso, é recomendável contratar uma profissional qualificada de Engenharia ou Arquitetura para realizar uma vistoria e inspeção completa, além de fornecer a Assistência Ténica necessária. Essa medida protege o patrimônio dos condôminos, previne problemas futuros e oferece o suporte técnico necessário para lidar com imprevistos.
Lembre-se: a vistoria de recebimento é seu seguro de qualidade. Ela garante que seu investimento está protegido e que seu condomínio será um um ambiente seguro e agradável para todos os moradores.
Para te acompanhar nesse processo, conte com o apoio de especialistas em Perícias de Engenharia.
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